Deficyt mieszkań zniknie do 2028 r. – później klienci będą bardziej wymagający.

Po kilku latach mieszkaniowego boomu napędzanego m.in. rządowym programem „Bezpieczny kredyt 2%”, na polskim rynku nieruchomości zapanowało wyraźne uspokojenie. Pojawia się pytanie, czy popyt na mieszkania w Polsce został już zaspokojony. Z najnowszego raportu Alior Banku wynika, że fundamentalny niedobór lokali może zostać uzupełniony szybciej, niż wcześniej sądzono – analitycy szacują, że stanie się to między 2027 a 2030 rokiem, najprawdopodobniej około 2028 r. W swoim opracowaniu eksperci przedstawili różne możliwe scenariusze rozwoju rynku mieszkaniowego do 2040 r. i sugerują, że obecnie znajdujemy się w momencie przełomowym dla krajowej mieszkaniówki.

Według danych przytoczonych w raporcie, obecnie w skali kraju brakuje około 300–400 tys. mieszkań, jednak w budowie jest jednocześnie aż ok. 850 tys. nowych lokali. Oznacza to, że luka mieszkaniowa w Polsce jest na dobrej drodze do całkowitego zapełnienia – i to z nadwyżką. Innymi słowy, podaż mieszkań, która trafi na rynek w najbliższych latach, może nie tylko wyrównać wieloletnie zaległości, ale nawet przewyższyć bieżące potrzeby. Już teraz deweloperzy oddają do użytku rekordowe liczby mieszkań (w rekordowych latach ponad 200 tys. rocznie), co sprawia, że realna perspektywa zaspokojenia podstawowego popytu mieszkaniowego w okolicach 2028 r. staje się bardzo prawdopodobna. Jeśli te przewidywania się sprawdzą, około tego czasu przestaniemy odczuwać dotychczasowy chroniczny niedobór lokali mieszkalnych.

Trzeba jednak pamiętać, że uśrednione statystyki nie oddają pełnego obrazu sytuacji w całym kraju. Deficyt mieszkań koncentruje się głównie w dużych aglomeracjach, podczas gdy w słabiej zaludnionych regionach występuje miejscami nadwyżka lokali. Wschodnie województwa – jak Podlasie czy Warmia – już teraz zmagają się z wyludnieniem, co oznacza, że liczba mieszkań bywa tam większa niż liczba gospodarstw domowych. Z kolei w największych miastach i ich okolicach niedobór lokali potrwa dłużej, niż wskazują dane ogólnopolskie. Prognozy demograficzne GUS sugerują dalszą depopulację tzw. „ściany wschodniej”, Pomorza Zachodniego oraz innych peryferyjnych regionów w kolejnych latach, przy jednoczesnym wzroście liczby ludności wielkich miast i przyległych powiatów. Co ciekawe, mimo ogólnego spadku populacji, w skali kraju wciąż przybywa gospodarstw domowych – to efekt m.in. rosnącej liczby singli oraz mniejszych rodzin. Dodatkowo napływ imigrantów (np. z Ukrainy) częściowo wypełnia lukę demograficzną po Polakach, którzy wyemigrowali w poprzednich dekadach.

Choć zatem za kilka lat problem czysto ilościowego niedoboru mieszkań może zostać rozwiązany, nie oznacza to końca wyzwań dla rynku nieruchomości. Polska wciąż znacząco odstaje od zachodnioeuropejskich standardów pod względem wielkości i komfortu przeciętnego mieszkania, dlatego dogonienie pod tym względem Europy Zachodniej zajmie jeszcze wiele lat – według analiz Alior Banku co najmniej do połowy lat 30., a niewykluczone że nawet dłużej, poza rok 2040. W międzyczasie zmianie ulegnie także charakter popytu: wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa kupujący będą oczekiwać wyższej jakości i większego komfortu życia. Coraz chętniej poszukiwane będą przestronniejsze, nowoczesne lokale o wyższym standardzie wykończenia, zaś maleć może zainteresowanie najmniejszymi mieszkaniami oferującymi jedynie podstawowy standard. Bardziej wybredny klient oznacza bardziej elastyczny popyt – nie każde mieszkanie znajdzie nabywcę od razu, co może zahamować dotychczasowy wzrost cen i zmusić deweloperów do podniesienia jakości oferty. Równocześnie rynek będzie coraz silniej się regionalizował, koncentrując inwestycje i popyt przede wszystkim w dużych metropoliach. Niewykluczone, że mniejsze lokalne firmy deweloperskie z regionów o słabszym popycie nie wytrzymają konkurencji i zostaną przejęte przez większych ogólnopolskich graczy. Według analityków czeka nas więc nowy etap rozwoju mieszkalnictwa – po zaspokojeniu bazowych potrzeb mieszkaniowych przyjdzie czas na pogoń za wyższym standardem życia oraz dalszą urbanizację.

Zobacz również:

06.11.2025

Obniżka stóp procentowych a rynek budownictwa mieszkaniowego.

Niższe stopy procentowe otwierają rynek mieszkaniowy na nową dynamikę, dając branży budowlanej realny impuls do przyspieszenia inwestycji.

27.10.2025

Rynek nieruchomości i zatrudnienia: chłodniejszy klimat mimo tańszych kredytów.

Choć stopy procentowe spadają, a kredyty hipoteczne stają się coraz bardziej dostępne, polski rynek nieruchomości nie odzyskuje dawnej dynamiki.

06.10.2025

Nadchodzi nowy wskaźnik dla kredytów hipotecznych – POLSTR zamiast WIBOR!!!

Wprowadzenie wskaźnika POLSTR zamiast WIBOR zapowiada dużą zmianę na rynku kredytów hipotecznych.

Zobacz więcej Wyświetlono Wszystko